Описание рынка недвижимости в Лиссабоне и его окрестностях. Информация для покупателей недвижимости в рамках Золотой визы Португалии.

Лиссабонская Ривьера — лучшее место для инвестиций в недвижимость Португалии

Инвесторы из России и стран бывшего Союза, в стремлении получить ВНЖ или даже гражданство в Евросоюзе, все чаще обращаются к так называемой «Золотой визе» Португалии. Ее можно оформить путем приобретения недвижимости в этой стране, причем существует минимальная опция, равная всего €280 тыс.

Карта ВНЖ, полученная таким образом, открывает инвестору путь к гражданству Португалии за рекордно короткий срок — всего 5 лет! Ни одна другая программа в Европе не предоставляет более льготных условий, если учитывать соотношение цены и сроков получения паспорта ЕС.

Статистика свидетельствует, что около двух третей всех получателей «золотого» ВНЖ приобретают недвижимость в так называемой «Лиссабонской Ривьере». Здесь находится самая дорогая, и самая востребованная часть португальского рынка недвижимости. Наша статья знакомит читателя с этим регионом Португалии.

Где искать? — На западе Португалии

Лиссабонская Ривьера — условное обозначение той части страны в историческом регионе Эштрамадура, которая включает в себя собственно столицу, город Лиссабон, а также прилегающие к нему пригороды и небольшие города-спутники, расположенные в радиусе около 50 км. от столичных кварталов.

 Лиссабонская Ривьера. Подчеркнуты некоторые города и географические объекты, о которых упоминается в статье.

На карте мы видим, что, помимо Лиссабона и городов-спутников, в эту зону входит и побережье Атлантического океана, начинающееся примерно от города Оэйрас, проходящее мимо Эшторила и Кашкайша, заканчивающееся пляжем Guincho (Гуиншу). Эти полсотни километров великолепных пляжей, красивых заливов и удивительных скал, подарили, собственно говоря, название всему региону.

Кроме того, последние годы к Лиссабонской Ривьере принято причислять также:

•  город Сетубал с окрестностями, разделенный от Лиссабона широким эстуарием (заливом) реки Тэжу;

•  длинный и узкий полуостров Троя.

Факторы, предопределившие популярность Лиссабонской Ривьеры.

В различных источниках их называют множество, и это справедливо. Но мы выделяем три основных.

1. Близость к Атлантическому океану. Его холодные воды приносят сюда влажный, прохладный воздух. Благодаря этому здесь нет летней изнуряющей жары, присущей большинству других регионов Португалии. В то же время, зима здесь мягкая и непродолжительная.

2. Наличие развитой транспортной инфраструктуры. Лиссабон — очень древний город, с огромной историей, с богатой архитектурой. Вокруг него было построено множество дорог еще во времена Древнего Рима. В любой местный городок, даже на любой пляж, можно приехать разными способами, быстро и без труда.

3. Прекрасная и разнообразная природа. Туристов здесь привлекают  песчаные пляжи и поля для гольфа, отличные места для серьезного занятия виндсерфингом. Этот регион удовлетворит запросы самых разных групп отдыхающих.

Рынок недвижимости Лиссабона

Обилие туристов и отдыхающих, а также общая привлекательность этих мест, стали причиной высокого спроса на жилье со стороны иностранных инвесторов. Рынок недвижимости Лиссабонской Ривьеры — самый дорогой и элитный в Португалии, лидирующий практически по всем показателям. Чтобы подтвердить сказанное, приведем всего 5 аргументов (хотя их можно найти намного больше).

1. В 2019 году недвижимость в Лиссабоне подорожала на 10%, тогда как в Португалии в целом — на 7,8%.

2. Средняя цена 1 м². недвижимости в Лиссабоне составила в начале 2020 года (до начала пандемии) €3 321, в то время как в среднем по стране она была равна 2 060 евро.

3. Наряду с этим, приведенные цены в 2-4 раза ниже, чем во многих столицах Евросоюза. Особенно, если рассматривать наиболее развитые страны.

4. В Лиссабоне высокая доходность от аренды недвижимости, составляющая 5,5 – 6,3%. Это один из самых высоких европейских показателей.

5. В 2019 году эксперты назвали Лиссабон наиболее перспективным городом Европы для инвестиций в недвижимость. Португальская столица обошла в этом качестве своих традиционных конкурентов — Берлин и Мадрид.

Разброс цен на жилье в различных районах столицы

Но Лиссабон — город разнообразный! Это касается и его недвижимости. Продолжая использовать «прием нескольких аргументов», составим таблицу, в которую внесем данные о шести различных районах португальской столицы.

И хотя указанные районы географически находятся совсем рядом друг от друга, мы видим существенный разброс цен. Эксперты подчеркивают, что объясняется он не только престижностью района, но и состоянием его жилья. В частности, дома в старых городских кварталах, не прошедшие реконструкцию, часто не имеют отопления, в них нет лифтов, изношены коммуникации. Это большая проблема для городских властей, которая во многом решена, например, в районе Шиаду, и ждет своего решения в Грасе.

А какова ситуация с недвижимостью вокруг Лиссабона?

Отвлечемся от самой столицы, и обратим внимание на недвижимость в ее пригородах. Хотя небольшие города-спутники расположены максимум в часе езды от Лиссабона, они также имеют свою специфику. Посмотрим несколько характерных примеров.

Кашкайш

По мнению многих — самый главный городок на всем побережье Лиссабонской Ривьеры. Его нередко называют «португальским Беверли Хиллзом», за роскошь, шик и красоту. Это место, где расположены не только наиболее шикарные пляжи, но также самые крутые и престижные виллы. Соответственно, цена недвижимости здесь не уступает лучшим районам в центре Лиссабона.

• Стоимость 1м². современной квартиры — от 4,2 до 6,5 тыс. евро;

• Типичная цена отдельного дома или виллы — от 800 тыс. до 2,5 млн. евро.

Важно! Правительство Португалии планирует увеличить минимальный порог инвестиций по Золотой визе. Сейчас он равен €500 тыс., если говорить о новом жилье в Лиссабонской Ривьере. С середины 2021 года этот порог поднимут до 1 млн. евро. Небольшая вилла в районе Кашкайша — подходящий объект для такой инвестиции.

Помимо прочего, недвижимость в Кашкайше будет выгодна для сдачи ее в аренду. Здесь всегда есть отдыхающие, даже в межсезонье.

Эшторил

Во многом этот городок — «двойник» Кашкайша. Большая его часть расположена чуть дальше от океана. С другой стороны, он немного ближе к Лиссабону. Элитная недвижимость по стоимости здесь аналогична Кашкайшу, но в домах, удаленных от побережья, можно найти квартиры по цене около 3,5 тыс. евро за м².

Синтра

В прошлом была загородной резиденцией португальских монархов. Очень необычный, красивый и невероятно зеленый городок (что редкость для Португалии). В то же время, расположен в небольшом удалении от океанского побережья. Кроме того, город построен на высоких холмах, здесь часто дуют ветры (что хорошо летом и хуже зимой).

В Синтре много различных культурных и археологических памятников, и это привлекает сюда туристов. Здесь любят приобретать жилье состоятельные французы и британцы.

• Стоимость 1м². в современной квартире — от 2,8 до 3,6 тыс. евро;

• Можно найти небольшой дом площадью около 250 м². за 450 – 480 тыс. евро;

• Цена за 1м². виллы — от 2,6 до 3,8 евро в среднем.

Интересно! В 2019 году Синтра стала чемпионом Португалии по годовому росту цены на недвижимость — 18.3%!

Мафра

Расположен в 45 км. к северо-западу от Лиссабона. Один из наиболее удаленных от столицы городов Лиссабонской Ривьеры. Связь со столицей налажена отлично, до океана — 10 минут езды на автомобиле. Известен своей отличной городской инфраструктурой. Как и Синтру, его любят богатые европейские пенсионеры, поэтому недвижимость здесь всегда ликвидна.

Небольшая квартира будет стоить от €130 тыс. Средние цены — 2,2 – 2.9 евро за м².

Помимо прочего, при выборе жилья важно учитывать безопасность того или иного района или городка. В целом Португалия — одна из самых безопасных стран Европы, и откровенно неблагополучных мест в Лиссабонской Ривьере нет. Тем не менее, во многих населенных пунктах, как и в самом Лиссабоне, есть районы с повышенным процентом иностранцев (особенно беженцев). Как правило, в таких районах цена на недвижимость заметно ниже, чем у соседей, и на это стоит обратить внимание.

А как обстоят дела с арендой?

Известно, что инвесторы, получающие «золотой» ВНЖ Португалии, часто приобретают недвижимость, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду и получать прибыль. Говоря о Лиссабоне, мы уже упоминали о благоприятности его рынка аренды.

В целом Лиссабонская Ривьера — одно из лучших мест в Европе для арендодателя. Помимо множества туристов, устойчивый спрос на временное жилье здесь формируют эмигранты из латиноамериканских стран (особенно Бразилии), пенсионеры из «богатой Европы», студенты из третьих стран (обучение в Португалии дешевое по меркам Евросоюза, при этом местные университеты имеют хорошую репутацию).

Помимо Лиссабона, отличную доходность (на уровне 5,8 – 6,5%) показывает недвижимость прибрежных, курортных городков — Кашкайша, Эшторила, Каркавелуша, Оэйраша. В летний сезон краткосрочная сдача в аренду может приносить здесь до 10%. Причем, что характерно, это касается не только небольших квартир, но также вилл.

Сетубал и полуостров Троя

Эти места, относящиеся уже к историческому региону Алентежу, начали причислять к Лиссабонской Ривьере недавно, после масштабной реконструкции жилого фонда Сетубала. За последние 4-5 лет в недвижимость города были инвестированы немалые суммы, и городок на южном (левом) берегу залива Тэжу начал привлекать состоятельных иностранцев.

Здесь построены, или еще строятся, несколько масштабных туристических комплексов, создающих новые возможности как для жителей города, так и для новых инвесторов. Сетубал расположен всего в 40 км. от южных окраин Лиссабона, но здесь находятся:

• множество пляжей, пока еще мало освоенных. К примеру, пляж Прайя-дос-Галапиньюш в 2017 году признали лучшим пляжем Европы. Главная проблема этих пляжей — отсутствие хорошей транспортной инфраструктуры. В то же время, такая нетронутость, относительная уединенность, является привлекательным фактором для многих людей.

• красивый, во многом уникальный, природный парк Аррабида-Хиллс;

• Troia Golf — одно из лучших в Европе полей для гольфа на полуострове Троя. Вокруг поля сейчас строится огромный современный туристический комплекс.

Примеры цены в г. Сетубал.

1. Квартиры в многоэтажках: от 3,2 до 4,6 тыс. евро за м².

2. Отдельные апартаменты: 5,5 – 6,8 тыс. евро за м².

3. Стоимость вилл: от 1, 1 млн. до 2, 8 млн. и выше.

В то же время, в городе еще остается старое, требующее реконструкции жилье, которое также может привлекать внимание инвесторов. Напомним, что для такого сегмента недвижимости существует своя опция в программе Золотой визы — от €350 тыс.

Знатоки португальского рынка недвижимости считают, что Сетубал и его окрестности в ближайшие годы станут отличной альтернативой «классической» Лиссабонской Ривьере. Местные пляжи еще не так плотно застроены, к тому же здесь более спокойные волны. Последнее высказывание особенно касается Трои: полуостров может стать отличным местом для отдыха с детьми.