Обзор рынка недвижимости автономного сообщества Андалусия в Испании. Особенности региона Андалусия.

Андалусия — место, где море встречается с океаном. Разве не стоит купить здесь жилье?

Андалусия — одно из 17-ти автономных сообществ Испании, притом третье по площади в стране. Размер Андалусии — 87 268 км²., что даже немного превышает размеры Австрии.

Андалусия на карте Испании

Это автономное сообщество — самое южное в Испании; в Андалусии Европа «встречается» в Африкой. Правда, между ними остается узкий, шириной всего около 15 км., Гибралтарский пролив.

Кратко о природных условиях Андалусии

Находясь на самом юге Иберийского полуострова, Андалусия известна своим жарким климатом. В некоторых ее провинциях количество солнечных дней в году достигает 310! Несомненно, это одно из самых жарких мест Европы.

Но не стоит думать, что здесь везде царствует зной и всегда светит солнце. Климат Андалусии весьма разнообразен, и виной всему — ее сложный рельеф. Практически половина региона занята двумя горными хребтами, причем один из них, Кордильера-Бетика, имеет несколько вершин с высотой более 3 тыс. метров.

В этих горах, особенно на высотах от 1,5 тыс. метров, зимой всегда лежит снег, а горнолыжные курорты (самые южные в Европе) действуют иногда до начала мая.

Неоценимое богатство Андалусии — огромная береговая линия. Восточная ее часть, длиной около 600 км., относится к Средиземному морю, а западная (примерно 280 км.) находится уже за Гибралтарским проливом, и омывается водами Атлантического океана.

Туризм и рынок недвижимости в Андалусии. Как они связаны?

Именно наличие такой береговой линии важно для нас, когда мы анализируем рынок недвижимости этой автономной области. Огромная прибрежная полоса, изобилующая самыми разнообразными пляжами, разделенными скалистыми участками — настоящий магнит, притягивающий туристов, в том числе иностранцев. Здесь найдется подходящее место для всех: и для любителей тихого пляжного отдыха, и для поклонников активного спорта: яхтинга, кайтинга, виндсерфинга.

Здесь уместно подчеркнуть, что вся Андалусия разделена на 8 более мелких провинций.

Карта провинций Андалусии

Очевидно, что прибрежная полоса, а значит, и развитая туристическая инфраструктура, есть только в пяти из них. Четыре провинции выходят к теплому Средиземному морю. Уэльва «встречается» только с Атлантическим океаном. Его воды намного прохладнее, а скалистое побережье провинции открыто всем ветрам. По этой причине популярность прибрежной полосы Уэльвы у отдыхающих не столь высокая.

Но было бы ошибкой говорить, что только море и пляжи привлекают в Андалусию отдыхающих. Она известна как «столица гольфа» в Европе. Здесь расположено более сотни известных гольф-полей, причем половина из них имеют мировую репутацию!

Ценно то, что любители гольфа съезжаются сюда преимущественно в осенне-зимний период, когда спадает жара. Это продлевает туристический сезон, и создает практически круглогодичный спрос на жилье.

Интересно! Индустрия гольфа приносит Андалусии около €1 млрд. ежегодно, привлекая в регион более полумиллиона состоятельных гостей со всего мира. Отсутствие ярко выраженного туристического межсезонья выгодно отличает Андалусию от восточного побережья Испании — Валенсии и Каталонии.

Кроме гольфа, пляжный туризм «разбавляют» в Андалусии также горные лыжи, альпинизм и скалолазание, различные горные туры и дайвинг. Поклонники этих видов спорта и отдыха наполняют местные гостиницы даже зимой.

Анализ рынка недвижимости Андалусии

Говорить об этом рынке в целом — довольно сложно, так как различия между провинциями слишком велики. Чтобы понять суть сказанного, посмотрим на следующую диаграмму.

Стоимость 1м². дома в различных провинциях Андалусии (данные за 3-й квартал 2020 года)

Мы видим огромный разрыв межу Малагой — самой дорогой провинцией, и Хаэн — самой дешевой, составляющий свыше 160%. Интересен также тот факт, что вторая по стоимости — провинция Кадис — уступает Малаге около 34%. Это говорит о безоговорочном лидерстве Малаги по цене недвижимости — даже ближайшие соперники отстают от нее на треть цены.

Для сведения! Средняя цена жилья по всей Испании составила в 2020 году €1763 за м²., а средняя цена по Андалусии — €1651 за м². Таким образом. Андалусию в целом можно считать «средним» по ценам регионом, и только провинция Малага значительно превышает общенациональные показатели.

Рынок Андалусии в фактах и статистике

Чтобы завершить краткий обзор рынка Андалусии в целом, и перейти к предметному анализу по регионам, перечислим несколько статистических данных, отмечающих, в частности, насколько важен для этого рынка «фактор иностранного инвестора».

1.     По количеству транзакций, на Андалусию приходится около 20% от всех сделок испанского рынка.

2.     Обычно среди всех сделок на рынке Андалусии примерно 19% приходилось на иностранцев. В 2020 году этот показатель достиг 21,5%. Аналитики рынка считают, что именно неутихающий спрос иностранных инвесторов уберег рынок Андалусии от спада в такой нелегкий год.

3.     Цены на недвижимость в регионе в последние годы стабильно росли, достигнув в 2019 году рекордного показателя в +8,8%.

4.     В 2020 году в провинции Малага доля иностранных покупателей недвижимости составила около 60%.

5.     Около 90% иностранцев, покупающих недвижимость в Андалусии, делают это на побережье.

6.     Средние цены на жилье выросли в Андалусии за 2020 год на 1,25% (показатель Испании — +0,5%)

7.     Количество сделок по домам (без учета квартир) выросло за 3 квартала 2020 года на 13, 19%.

8.     В Андалусии находится 8 объектов ЮНЕСКО. Это самый большой показатель среди всех областей Испании.

9.     В регионе имеется 5 отличных аэропортов, обслуживших в 2019 году свыше 17 млн. пассажиров.

 Три прибрежных «кита», на которых держится весь рынок недвижимости Андалусии

Итак, мы уже выяснили, что фактически, львиная доля иностранных инвесторов покупает недвижимость в трех провинциях Андалусии: Кадисе, Малаге и Гренаде. Но если быть точными, то «география покупок» распространяется даже не на всю территорию этих провинций, а только на их узкую прибрежную полосу. Давайте познакомимся с этим прибрежным «золотым Эльдорадо», которое принято делить на три особых региона.

Регион Коста-дель-Соль

Занимает практически все побережье провинции Малага, заходя частично в провинцию Кадис. Это лучший курортный регион Андалусии, да и всей Испании, не имеющий межсезонья благодаря наличию великолепных полей для гольфа. Одно из популярнейших мест в Испании, где инвесторы из России и стран СНГ предпочитают покупать недвижимость.

Главный город этой области — Марбелья, престижный и очень дорогой испанский курорт. Участок длиной 4 км. между Марбельей и фешенебельным портом Пуэрто-Банус — это «европейская Калифорния», где царят роскошь и гламур.

Цена некоторых элитных объектов недвижимости в этом регионе превысила €7 тыс. за м². Ценовую политику здесь диктуют богатые покупатели из наиболее развитых стран Европы, а также Саудовской Аравии и России.

В конце 2020 года консалтинговая фирма Engel & Völkers обнародовала свой прогноз на следующий год, в котором пишет:

• В Коста-дель-Соль по-прежнему сохранится высокий спрос на суперэлитную недвижимость со стоимостью объектов от 5 до 7 млн. евро.

• Сейчас иностранцы составляют около 90% от всех покупателей жилья в этом регионе, но после пандемии доля испанских граждан возрастет на 20-30%.

•  Несмотря на эпидемию коронавируса, в регионе сохранится ценовая стабильность.

• Наиболее востребованная недвижимость в Коста-дель-Соль — вилла средних размеров с бассейном и небольшим садом, по цене около около €3250 за м².

Регион Коста-Тропикаль

Это часть побережья, принадлежащая провинции Гранада и находящаяся сразу к востоку от Коста-дель-Соль. В отличие от предыдущего региона, среди владельцев прибрежных вилл и таунхаусов преобладают испанцы. Да и полей для гольфа здесь мало, поэтому после пляжного сезона в этих краях становится тихо и уютно. Место не столь элитное, как предыдущее, но также пользуется повышенным спросом. Здешние виллы славятся отличными видами на море, к тому же нередко они расположены буквально в нескольких метрах от берега.

Интересно! В последние годы обозначился интерес инвесторов и на жилье в глубине Гранады, в живописных долинах горного хребта Сьерра-Невада. Здесь можно найти хорошие объекты, нуждающиеся в ремонте, по цене существенно ниже, чем жилье на побережье. Отличный вариант для тех, кто планирует приобрести Золотую визу Испании по цене от 280 тыс. евро.

На побережье Коста-Тропикаль средние цены составляют 1300-1500 евро за м²., хотя некоторые виллы оцениваются намного дороже. Наблюдается нехватка первичного жилья, так как свободной земли для строительства мало. Главные города побережья — Мотриль (здесь находится летняя резиденция испанского монарха) и Салобренья.

Регион Коста де ла Лус

Находится на западе Андалусии, в провинциях Кадис и Уэльва. В отличие от двух предыдущих регионов, его побережье — это уже Атлантика, а не Средиземное море. Вода здесь значительно холоднее, часто дуют сильные ветра. Конечно, отдых здесь далеко не такой элитный, как, например, на Коста-дель-Соль. Тем не менее, место весьма популярно у «среднего класса» Испании, живущего внутри страны и страдающего от многомесячного летнего зноя.

Испанцы покупают здесь небольшие дома и вилы, в качестве своего рода «летних дач», чтобы расслабиться в прохладном воздухе Атлантики. Также эти места предпочитают любителя активного отдыха на воде. К примеру, местечко Тарифа, в недалеком прошлом крохотное селение, сейчас стало европейской «звездой» в среде винд- и кайтсерферов.

Главный курорт этого прибрежного региона — Эль Пуэрто де Санта Мария. Цены на недвижимость в нем не намного ниже, чем в Марбелье.

После летнего сезона побережье пустует, поэтому покупать здесь недвижимость для сдачи в аренду не стоит. В Коста де ла Лус еще немало уединенных мест, где пляжи перемежаются с небольшими сосновыми лесами, а берега не застроены отелями и виллами. Иностранцы, покупающие здесь недвижимость — преимущественно люди, ценящие камерный отдых, предпочитающие созерцание красивой природы людской суете. Хотя побережье развивается весьма активно, и его облик стремительно преображается.

В регионе много объектов недвижимости, стоимостью от 350 до 600 тыс. евро. Обычно это апартаменты с несколькими спальнями или отдельно стоящий дом. Особенно дешевая недвижимость ближе к границе с Португалией, в провинции Уэльва. Дом у первой линии размером около 100 м². можно купить по цене около 2300 за м²., — смешные деньги по меркам соседней Коста-дель-Соль. Эксперты местного рынка считают, что такая покупка, учитывая бурное развитие региона — прекрасное вложение денег.

Заключение

Мы рассмотрели только наиболее популярные и престижные провинции и места Андалусии, в которых обычно иностранцы приобретают недвижимость. Именно они формируют рынок этой автономной области.

В то же время, не стоит забывать о других, удаленных от моря местах, особенно тех, которые расположены поблизости от горнолыжных курортов. Здесь можно покупать недорогое жилье площадью до 80 м²., рассчитывая, что в недалеком будущем, особенно по мере развития транспортной инфраструктуры, оно будет набирать в цене.

Рынок недвижимости Андалусии продемонстрировал хорошую устойчивость во время пандемии, поэтому можно полагать — этим он доказал свою надежность и хороший потенциал.