Сравнение рынков недвижимости на востоке и на севере Испании. Узнайте о региональных отличиях при покупке жилья в этих регионах

Какое побережье выбрать инвестору в Испании: восточное или северное? Сравнение рынков недвижимости двух регионов.

Купить дом или квартиру всегда непросто, даже если занимаешься этим в своей стране, в родном городе. Вдвойне нелегко выбрать подходящий объект за рубежом, в окружении непривычной для себя культуры и людей с другим менталитетом.

Испания — большая страна, по площади сравнима, например, с Украиной. Ее регионы существенно отличаются своими природными условиями, у них разная история, культура, а главное — экономическое развитие. Соответственно, различается и рынок недвижимости в каждом из регионов: цена жилья, его состояние, условия для аренды и ликвидность.

Специалисты компании GARANT estate накопили немалый опыт продажи недвижимости в Испании. В этой статье мы сравним рынки в двух регионах Испании: на востоке страны, выходящем к Средиземному морю, и на ее северном, Атлантическом побережье. 

Почему выбор пал именно на эти регионы? Чем отличается их недвижимость? Где выгоднее и перспективнее инвестировать? Читайте наш материал и узнавайте ответы. Уверены — наша информация будет полезна клиентам, готовым инвестировать в недвижимость Испании, но не определившихся, на каком из регионов лучше остановить свой выбор.

Почему инвестор выбирает Испанию. Краткая характеристика рынка страны.

Испания — одна из трех стран Евросоюза, активно продающая свой ВНЖ в обмен на инвестиции (программа так называемой «Золотой визы»). Условие получения «золотого» ВНЖ — покупка инвесторами из третьих стран испанской недвижимости. Работа этой программы — сильнейший стимул для вложения инвестиций в испанский рынок жилья. Россияне и украинцы неизменно входят в тройку лидеров по приобретению испанской недвижимости в рамках программы Golden Visa.

Причины популярности испанской недвижимости

Почему испанская недвижимость столь привлекательна? — Назовем только 5 главных причин, хотя их, на самом деле, больше.

1. Цены на испанскую недвижимость — ниже среднеевропейского уровня.

2. Теплый климат, большое количество солнечных дней в году, делают отдых и жизнь в Испании приятными и комфортными, особенно для граждан из более холодных регионов Европы.

3. Эти же факторы привлекают в страну огромное количество туристов и отдыхающих, что создает благоприятные условия для сдачи жилья в аренду и получения прибыли.

4. Испания — развитая страна Европы, с высоким уровнем социальных услуг и разветвленной русскоговорящей диаспорой.

5. Ликвидность испанской недвижимости хорошая, особенно в популярных туристических регионах.

Несколько общих среднестатистических данных о недвижимости Испании

Для страны с такими региональными различиями, которые мы упомянули, среднестатистические данные — понятие довольно условное. Тем не менее, они нужны нам как своего рода маяки, которые позволят ориентироваться, говоря в дальнейшем о том или ином сегменте рынка. Итак, в Испании:

• Средняя цена недвижимости — €1765 за м². (Данные на начало 2020 года).

• Средняя цена недвижимости в элитных районах столицы — €4978 за м².

• Средняя доходность от аренды недвижимости — 4,08%.

• Годовые расходы на содержание жилья — от 1% до 2% от стоимости объекта.

Вооружившись этими информационными «маячками», приступим к нашей основной теме.

Восточные и северные регионы: их географические различия

Известно, что вся территория Испании в административном отношении поделена на 17 автономных сообществ. Для наглядности предоставим читателю их карту.

Карта автономных сообществ Испании

В данной статье мы будем рассматривать и сравнивать рынки недвижимости двух условных регионов: Восточного Средиземноморья и Северного Атлантического побережье.

1. Восточное Средиземноморье. Состоит из двух автономных сообществ: Каталонии и Валенсийского сообщества.

2. Северное побережье Атлантики. Оно формируется четырьмя автономными сообществами: Галисией, Астурией, Кантабрией и Страной Басков.

Восточное Средиземноморье

Один из самых популярных туристических и курортных регионов страны. Провинция Аликанте с городом Торревьеха и побережьем Коста-Бланка, каталонские побережья Коста-Брава и Коста-Маресме, города Барселона и Валенсия — в этих местах всегда звучит русская речь. Здесь расположены лучшие курорты Испании, конкурировать с которыми может разве что побережье Коста-дель-Соль в Андалусии. 

Пляжный сезон длится с мая по октябрь, хотя купаться можно даже в начале ноября. Здесь красивая природа и мягкие зимы. Вся прибрежная полоса Восточного региона словно создана для спокойного и неспешного отдыха на мягких пляжах. К тому же здесь отлично развита транспортная инфраструктура, много хороших автомобильных дорог и несколько аэропортов международного значения.

Северное побережье Атлантики

Выходит не к теплому Средиземному морю, а к более холодным водам Бискайского залива Атлантического океана. Здесь намного прохладнее, чем на востоке, и не только из-за географической широты. В Бискайский залив постоянно заходят холодные океанские воды, он глубокий, и для его побережья характерны частые мощные штормы. Осадков выпадает значительно больше, даже в разгар лета вода редко прогревается выше 22°.

Пляжный сезон на местных курортах на треть короче, чем, например, в Аликанте. Да и характер отдыха в этом регионе совсем другой. Благодаря сильным ветрам и мощным волнам, здесь раздолье для занятий серфингом, кайтингом, это прекрасные места для дайвингистов.

Транспортная сеть в регионе развита хуже, чем на востоке, хотя местные дороги предоставляют отличные возможности для любителей автотуризма. Природа здесь более разнообразна, а небольшие города среди холмов и гор, равно как и уютные тихие бухты, привлекают любителей более «камерного» отдыха, лишенного людского изобилия. В целом, туристам здесь можно предложить более разнообразное «меню» туров: исторические, археологические, гастрономические, ландшафтные и т.п.

Сравнение рынков недвижимости Восточного и Северного регионов.

Рынок Восточного региона

Для восточноевропейского, и в первую очередь российского инвестора, это привычные и знакомые места. Около 75% россиян совершают сделки с недвижимостью именно в этой части Испании. Здесь же чаще всего покупают жилье и в рамках участия в программе «золотого» ВНЖ. Если вынести за скобки ценовой вопрос, россиян здесь привлекают:

• возможность обосноваться на теплом средиземноморском взморье;

• перспектива иметь недвижимость не только для личных нужд, но также для сдачи в аренду и получения прибыли, учитывая длинный пляжный сезон и наличие постоянного спроса;

• уверенность в том, что жилье в этих муниципалитетах всегда сохранит высокую ликвидность;

• транспортная доступность региона, возможность быстро прилететь из России, и впоследствии, при необходимости, так же быстро улететь;

• наличие большой и разветвленной русскоязычной диаспоры. Здесь всегда можно найти «своих людей», например, для обслуги.

Говоря о ценах на недвижимость, они здесь хоть и высокие, но все же ниже, чем, к примеру, в Мадриде, Барселоне или Стране Басков. Вот некоторые характерные цифры (данные на начало 2020 года).

1. Средняя цена в Торревьехе — €1678 за м².

2. Стоимость квартиры в курортных городках Коста-Бравы — от 100 до 220 тыс.евро.

3. Небольшой коттедж или апартаменты в закрытом комплексе в Коста-Маресме — 200-280 тыс. евро.

4. Отдельное шале недалеко от моря — от €700 тыс.

5. Вилла на побережье — от 700 тыс. евро до полутора миллионов (цена во многом зависит от размеров и удаленности от береговой линии).

6. Доходность от аренды жилья составляет от 4,3% до 5,5%, а местами даже выше, что значительно превышает средние показатели по стране.

Испанский портал Idealista, проведя свое исследование, пришел к выводу, что в Восточном регионе наибольшим спросом пользуются квартиры площадью около 100 м². и ценой до €190 тыс., а также небольшие виллы по цене около €800 тыс. Аналитики портала называют самым перспективным и востребованным рынок региона Коста-Бланка, в провинции Аликанте (южная часть Валенсийского сообщества).

Рынок Северного региона

В отличие от предыдущего, в этом регионе российский инвестор — относительно редкий гость. И не только российский: в целом местный рынок недвижимости популярен куда меньше. Это, впрочем, совсем не значит, что у него нет перспектив, и он неинтересен. Более того, город Сан-Себастьян в Стране Басков уже несколько лет держит первенство по уровню стоимости жилья в Испании. В элитных кварталах города она сравнима с Лондоном, и почти на 70% выше, чем в центре Мадрида!

В отличие от восточного побережья, где ситуация на рынке недвижимости более-менее схожа во всех провинциях, на севере отличия между провинциями выражены намного больше. Поэтому — дадим краткую характеристику каждой из них, двигаясь по региону с востока на запад.

Страна Басков. Эта провинция вообще резко выделяется на фоне остальной Испании. Здесь свой необычный язык, своя культура и история. Хотя эта провинция — одна из наиболее экономически развитых и индустриализованных, здесь сохранили много национальных парков. Примечательно, что провинция — чемпион Испании по количеству туристов на 100 тыс. населения. Но эти туристы — преимущественно не «пляжники», а люди активные. Они едут сюда за выставками, фестивалями и музеями, чтобы заняться водными видами спорта.

В городах провинции недвижимость дорогая — об этом мы уже сказали. Но высок также и средний показатель цены — €2597 за м²., что намного превышает уровень в среднем по Испании. (Для сравнения, в провинции Аликанте — самой популярной на Востоке, эта цена равна 1596 за м².)

Такие высокие цены объясняются, главным образом, двумя причинами:

• спрос на жилье, особенно со стороны французов и британцев, здесь высокий, а новостроек мало, особенно если сравнивать со строительным бумом в Каталонии и Валенсии;

• население провинции сосредоточено главным образом в нескольких крупнейших городах, где уже не хватает площади для новостроек. Это создает дефицит жилья на рынке недвижимости.

По этой же причине в Бильбао и Сан-Себастьяне доходность от аренды выше, чем в среднем по Испании, и составляет 4,2%.

Кантабрия. Здесь также много заповедных природных зон, обилие мест для горного туризма и альпинизма. Провинция славится своими фестивалями, ее города богаты историей, и считаются меккой для любителей старинной архитектуры. Регион известен своими археологическими находками, также здесь функционируют 5 университетов.

Как и в стране Басков, средняя стоимость жилья здесь превышает общенациональный показатель (€1899 за м².) Доходность от аренды — ниже средней по Испании, и равна 3,25% (жилье дорогое, а сезонных туристов все же не так много). Впрочем, темпы роста стоимости недвижимости за последние 10 лет — одни из самых быстрых в стране, что говорит о возрастании интереса со стороны инвесторов.

Астурия. Преимущественно сельскохозяйственная провинция. Выделяется город Хихон — один из крупнейших морских портов страны. Для туристов провинция интересна своими природными парками, заповедниками горными хребтами. Здесь есть интересные места паломничества, известные всей Европе.

Цена на недвижимость немного ниже, чем в среднем по стране, и равна €1513 за м². Динамика роста цен, как и в случае с Кантабрией, одна из самых высоких в Испании. Арендная доходность близка к средненациональной.

Галисия. Самая большая по площади провинция Северного региона. Славится своей природой и — особенно! — историей и архитектурой. Город Сантьяго-де-Компостелла входит в тройку главнейших католических «святых городов», наряду с Иерусалимом и Римом. Едва ли не половина туристов, посещающих провинцию — это католические паломники со всего мира.

Жилье в провинции — одно из самых дешевых в Испании, его средняя цена составила в 2020 году 1356 евро за м². Но доходность от аренды высокая, в городе Оренсе она равна 4,22%. Сказывается невысокая цена в сочетании с большим потоком паломников, которые поддерживают высокий спрос на краткосрочную аренду.

В целом аналитики испанского рынка считают, что в Северном регионе инвестировать стоит в первую очередь в жилье в крупных городах, преимущественно расположенных на побережье. Исключение составляет разве что более «континентальный» город Бильбао — неофициальная столица Страны Басков. Покупать лучше квартиры, а не дома, причем небольшого размера (максимум до 80 м².) Их легче сдавать в аренду, а при необходимости продать.

Стоимость недвижимости возрастает в этом регионе по мере продвижения с запада на восток. В то же время, арендная доходность выше в западных провинциях. Если говорить о качестве жилья в новостройках, оно здесь выше, чем на Востоке. Сказывается более прохладный и дождливый климат, который предъявляет повышенные требования к строителям.

Заключение

Мы рассмотрели два больших прибрежных региона Испании с точки зрения инвестирования в недвижимость. Очевидно, что они совершенно не похожи между собой. Восточный регион традиционно был, и наверняка останется, популярным у инвесторов из России и других постсоветских стран.

На северном, атлантическом побережье страны, ситуация совсем другая. Эти провинции до последнего времени оставались мало востребованы россиянами в качестве возможных мест для покупки недвижимости. Сейчас ситуация меняется, местный рынок недвижимости показывает отличную динамику, привлекая внимание как европейцев, так и покупателей из третьих стран.

Специалисты рынка отмечают, что эти провинции выбирают прежде всего люди, которым не нравится излишне жаркое и сухое испанское лето. Сюда едут ценители активного отдыха, любители истории и архитектуры. В отличие от восточных регионов, отдельные коттеджи и виллы приобретают здесь обычно не для сдачи в аренду, а для собственных нужд.