Анализ рынка недвижимости в Афинах и Салониках. Почему эти города Греции популярны у инвесторов из России.

Афины и Салоники — города Греции с самой привлекательной в стране недвижимостью.

Владеть недвижимостью за рубежом — заманчиво и престижно. К тому же она может стать поводом для получения особого вида на жительство — так называемой «Золотой визы».

Всего несколько государств Европы имеют действующие программы Золотых виз, и среди них — Греция. Чтобы получить «золотой» ВНЖ в Греции, инвестор должен приобрести здесь недвижимость на сумму от €250 тыс. Но где именно лучше всего найти для себя такую недвижимость, ведь Греция — страна не такая уж маленькая?

В нашей статье мы рассмотрим рынок недвижимости Афин и Салоников — двух крупнейших городов Греции.

Почему именно эти города?

Наш выбор отнюдь не случаен. Афины и Салоники — не просто самые крупные города страны. Если говорить о недвижимости, они являются безоговорочными лидерами на греческом рынке. Их динамизм удивляет, он отражен в следующей таблице.

Город

Рост цен на жилье в 2019 году

Рост цен на жилье в 2020 году

Распространенная цена за м². (квартиры)

Рост количества разрешений на новое строительство за 2019 год

Афины

11,91%

5,6%

От 1800 – до 4100 евро

59,3%

Салоники

8,52%

4,3%

От 1450 до 3700

43.2%

Греция в целом

6,8%

3,2%

0т 1150 до 2300

29,4%

 

В своей таблице мы не зря оперируем двумя последними годами. Дело в том, что рынок недвижимости Греции в целом, и этих городов в особенности, показывал стремительный рост именно в 2018 и 2019 годах. Очевидно, что если бы не глубокий общеевропейский кризис, вызванный пандемией, такой рост был бы продолжен. Ведь цены на недвижимость в Греции по-прежнему значительно отстают от стоимости жилья в большинстве стран ЕС. Но даже результаты непростого 2020 года показывают: Афины и Салоники выдержали удар этого кризиса достойнее, чем остальная часть греческого рынка недвижимости.

Инвесторы из России занимают второе место среди всех иностранцев, покупающих недвижимость в Афинах и Салониках, уступая лишь гражданам Китая. Вообще, согласно статистическим данным, около 56% всех зарубежных инвестиций в греческую недвижимость приходится именно на эти два города. Чтобы понять природу такого успеха, следует хотя бы вкратце с ними познакомиться.

«Портрет» Афин и Салоников

Афины

Столица Греции, древнейший город, оказавший влияние на всю историю Европы, ее науку и культуру. Население Афин вместе с городами-спутниками составляет без малого 4 млн. человек, а это — около 37% всего населения страны. Во всей Европе нет больше ни одной столицы, которая одновременно:

  •  была бы настолько интересна своей историей;

  • имела бы такой же мягкий и теплый климат;

  • расположилась бы практически на морском побережье, обладающем несомненной курортной привлекательностью.

Современные Афины оказывают заметное влияние на всю экономику страны. А так как она во многом ориентируется на развитие туристической отрасли, столица лидирует и в этом отношении.

По данным Euromonitor International, Афины перед пандемией переживали настоящий туристический бум. Об этом, в частности, свидетельствует тот факт, что, начиная с 2010 года, количество бронирования жилья в городе выросло на 66% (для сравнения, в Париже — на 30%, а в Барселоне — на 40%).

Возвращаясь к нашей таблице, отметим, как выросло всего за один год количество разрешений на новое строительство в Афинах. А ведь эта цифра говорит только об одном: застройщики спешат насытить рынок столицы новыми «квадратными метрами», так как имеющихся площадей постоянно не хватает.

Салоники

Второй по размерам, населению и экономическому потенциалу город Греции. Исходя из географического положения, его нередко называют «северной столицей». (Посмотрите на карту страны).

Карта материковой части Греции

 

В какой-то мере Салоники можно назвать «родным братом» Афин. Город также расположен на живописном побережье Эгейского моря, причем географически является своеобразными воротами к Халкидике — важнейшему с точки зрения туризма и курортного хозяйства греческому региону.

В Салониках с пригородами проживает около 1 млн. 100 тыс. жителей. (приблизительно 10,5% от общего количества всех граждан страны). Таким образом, суммарно в Афинах и Салониках живет почти половина всего греческого населения!

В экономическом отношении Салоники совсем немного уступают столице, зато они считаются главным образовательным, культурным и религиозным центром Греции.

Благодаря этому, спрос на жилье сохраняется в Салониках круглый год, даже во время зимнего затишья на морских пляжах. В городе много студентов, здесь все время проводятся различные научные конференции, фестивали культуры, не затихает активность в офисах крупных международных компаний, коих открыто здесь множество.

Кто покупает недвижимость в Афинах и Салониках

Мы уже подчеркивали тот факт, что на эти два города приходится 56% всех иностранных инвестиций в греческую недвижимость. Так как цены на жилье здесь существенно выше, чем в среднем по стране, дома и квартиры часто оказываются не по карману коренным гражданам страны, которая только начала оправляться от многолетнего экономического спада.

В то же время, объекты недвижимости в крупнейших городах остаются интересны состоятельным иностранцам, особенно тем, кто стремится получить ВНЖ в рамках программы Золотой визы. Главные причины такого интереса объясняются следующими факторами:

  • приобретенное здесь жилье позволяет получать хороший доход в валюте. Аренда приносит владельцу недвижимости в среднем от 5 до 7% годовых. По данным Idealista, в Салониках средний размер месячной аренды квартиры составляет 300-350 евро, а в Афинах — около 500 евро (речь идет об элитных городских кварталах).

  • стоимость жилья постоянно растет (возвращаемся к нашей таблице). Учитывая высокий спрос (а значит, и хорошую ликвидность), продажа недвижимости по истечении нескольких лет также будет выгодной.

  • учитывая особенности географического положения городов, жилье здесь интересно инвесторам, стремящимся соединить жизнь в большом городе с возможностью качественного отдыха на прекрасных пляжах, имеющих развитую современную инфраструктуру.

Какую недвижимость инвесторы предпочитают приобретать в Афинах и Салониках?

У иностранных покупателей, и россиян в том числе, популярны несколько типов недвижимости.

  1. Квартиры небольших размеров, в среднем до 80 м². Найти под них клиента при сдаче в аренду легче, чем для квартир большого метража. При этом они приносят больше прибыли, около 6,3% в Афинах и 5,8% в Салониках. Для крупных по площади квартир арендный доход примерно на 1,5% ниже.

  2. Элитные виллы средних и больших размеров, расположенные в «зеленых» пригородах и на живописных побережьях. Практически всегда такие объекты приобретают для себя, как способ получения ВНЖ. Одновременно, для владельца такая покупка — выгодное вложение финансовых средств, акт престижа, получение уютного местечка для семейного отдыха и «запасного аэродрома» на случай различных непредвиденных обстоятельств (ярким примером которых стала пандемия коронавируса). Спрос на такую недвижимость мало реагирует на ситуацию в туристическом бизнесе.

  3. Гостиницы и доли в отелях. Как и небольшие квартиры, их рассматривают в качестве средства для получения прибыли. Привлекательность этого вида недвижимости существенно зависит от количества туристов, посещающих города. Сейчас поток иностранных гостей в Афины и Салоники почти иссяк, но аналитики рынка ожидают, что он начнет оживляться к концу 2021 года.

  4. Коммерческая недвижимость. Обычно она была представлена помещениями под офисы, которые сдавались в аренду и на которые сохранялся стабильный спрос. В середине 2020 года проявилась следующая тенденция: интерес к большим офисам упал, компании оценили выгодность удаленной работы, и теперь ищут небольшие помещения, причем не обязательно в центральных кварталах города.

Какие районы Афин наиболее привлекательны для инвесторов?

Обычно для столичных городов характерна картина, когда самая дорогая и прибыльная недвижимость сосредоточена в центральных кварталах. Для Афин это утверждение также верно, но особенностью города является то, что здесь не меньше ценятся также окраинные районы, близкие к побережью. По сути, живя в них, человек оказывается в 10-15-ти минутах езды от центра города, в то же время, пребывая практически в курортной зоне.

Центральные районы

Это историческая часть города, частично примыкающая к Акрополю. К ней относят, в частности, кварталы Монастираки, Кукаки, Псирри, Колонаки, Синтагма, Плака. Средняя цена недвижимости равна здесь 2600 – 3800 евро/м²., хотя можно найти и значительно дешевле. Дело в том, что многие дома здесь старые, требующие большого ремонта. Если инвестор готов им заняться, реконструированные здания сразу вырастут в цене и будут востребованы. Ведь главной особенностью Центра является превышение спроса над предложением. Новые дома здесь попросту негде строить.

Северо-восточные окраины Афин

Самые престижные здесь — районы Агия Параскеви, Экали и Кифия. Они экологичны, здесь много зелени. В то же время, славятся своими торговыми и развлекательными комплексами, спортивными клубами. Несмотря на некоторую удаленность от центра, имеют с ним отличную транспортную связь. В этих районах живут влиятельные афинские семьи, а отдельные дома продаются по цене 3200 – 3400 евро/м².

«Афинская Ривьера»

Это сборное понятие, к нему относят все районы и пригороды на юге столицы, расположенные вдоль моря. Среди самых популярных и престижных назовем Глифаду, Вулу и Варкизу.

Глифада — пожалуй, самый элитный на сегодня район Афин, центр развлечений и роскоши, где поселились многие известные люди столицы. Только в Глифаде есть гольф-клуб — единственный в Афинах.

Цены в «Афинской Ривьере» самые высокие в городе, нередко превышающие 4 тыс. евро/м². В то же время, наблюдается большой разброс, в зависимости от близости к центру, к морю, а также от состояния самого объекта.

Пригород Эллинико — перспектива афинского рынка недвижимости

Эллинико — крохотный поселок, географически входящий в «Афинскую Ривьеру». Здесь когда-то располагался старый международный аэропорт Афин. Сейчас это площадка для нового, грандиозного строительного проекта, на который греческие власти возлагают большие надежды. Вот некоторые данные о проекте:

  •  охватывает площадь в 6,2 млн.м².;

  • общая стоимость — €8 млрд.;

  • должен создать 85 тыс. новых рабочих мест;

  • за 25 лет может принести в экономику страны 14 млрд. евро.

По задумке авторов, проект «Эллинико» превратит территорию старого аэропорта и прилегающие к нему участки побережья в зеленую парковую зону, в которую будут гармонично вписаны жилые дома, несколько элитных отелей, пристань для яхт и большое современное казино.

«Эллинико» рассматривался как крупнейший в Европе проект по преобразованию городской среды, он должен оказать огромное влияние на столичный рынок недвижимости. Его старт планировался на весну 2020 года, но пандемия коронавируса, к сожалению, спутала эти расчеты. Тем не менее, потенциальным клиентам стоит пристально следить за его судьбой.

Актуальные для инвестиций районы Салоников

Исторически сложилось так, что Салоники, вытянутые дугой вдоль залива Термаикос, делились на три части: Запад, Центр и Восток. В западной части нет хорошего современного жилья, к тому же этот район имеет репутацию отсталого, несовременного. Жилье здесь мало интересует иностранных инвесторов, хотя квартиру можно найти по цене 500 – 800 евро/м². В западной части чаще всего недвижимость покупает средний класс греческих семей.

Центр и Восток привлекают иностранного инвестора, причем примерно в равной степени. Более того, именно восточный пригород — район Панорама, эксперты называют наиболее востребованным в Салониках. На Панораме живет большая часть городской элиты; здесь красивая природа, много зелени, отличные виды на залив (отсюда и название района). Разброс цен на жилье составляет здесь 1800 – 3400 евро/м².

Примерно такой же уровень цен наблюдается и в историческом центре, в кварталах Каламарья и Пилея. Но здесь, в отличие от Панорамы, больше старых квартир, нуждающихся в ремонте и поэтому более дешевых. Наличие такого старого жилого фонда приводит к тому, что средние цены по городу в Салониках не столь уж высоки — около 1800 евро/м².

Подведем итоги

Учитывая все цифры и информацию, приведенную в статье, очевидно, что Афины и Салоники являются наиболее привлекательным сегментом греческого рынка недвижимости. Да, в Греции есть отдельные острова, на которых недвижимость даже дороже, чем в столице. Но это курортные зоны, где наблюдается четкая сезонность спроса, а значит, и сезонность арендных доходов (что немаловажно для иностранных инвесторов).

 

В городах, которые мы рассмотрели, недвижимость востребована круглый год, и ее популярность меньше зависит от состояния туристической отрасли.

 

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Менеджеры GARANT Estate помогут с выбором объекта

Человек, который Вам перезвонит — это риелтор с юридическим образованием, который знает рынок недвижимости и законодательство стран лучше ее собственных граждан.

Почему мы уверены, что найдем подходящий вам объект?

01 10 лет опыта

02 Риелторы с юридическим образованием

03 3000+ объектов на выбор

04 Ваш личный эксперт-риэлтор всегда рядом. Этот человек 24 / 7 на связи и проведёт Вас за руку от момента контакта с нами до получения ключей.

Запрос отправлен, спасибо!

С вами свяжется ведущий риэлтор и будет рад дать качественную консультацию! Спасибо!

Запросить детали

С Вами свяжется ведущий специалист по продаже недвижимости в Греции и проконсультирует по всем интересующим вопросам