Особенности рынка недвижимости на Мальорке и Балеарских островах. Обзор региона, анализ цен и динамика их роста.

Балеарский архипелаг и Мальорка. Обзор рынка недвижимости этого островного региона.

Опыт работы компании GARANT.in свидетельствует: клиенты, планирующие оформить Золотую визу Испании, нередко интересуются недвижимостью на острове Мальорка (часто в русскоязычной среде бытует другой вариант его названия — Майорка).

Такой интерес естественен, ведь Мальорка имеет имидж элитного места, популярного как у туристов и отдыхающих, так и у состоятельных инвесторов. Оправдан ли этот имидж, а главное — каково состояние рынка недвижимости Мальорки? На этот, и некоторые другие вопросы, читатель найдет ответы в нашем материале.

Балеарские острова — гордость испанского Средиземноморья

Остров Мальорка — только один из нескольких десятков островов так называемого Балеарского архипелага, расположенного в Средиземном море восточнее материковой Испании. Впрочем, говоря о нескольких десятках, сразу следует оговориться: более-менее крупных среди них — всего четыре. Мальорка — самый большой остров, площадью около 3640 км². Для сравнения, это всего в 1,4 раза больше современных размеров Москвы.

Помимо Мальорки, крупными считаются также острова Менорка, Ибица и Форментера. Все они, особенно Ибица и Менорка, также известны как места для шикарного отдыха.

В административном отношении Балеарские острова, со столицей в городе Пальма, являются отдельным автономным сообществом в составе Королевства. Расположенные далеко в море, между Европой и Африкой, они славятся своим климатом, с обилием солнечных дней и среднегодовой температурой в 16-18°. Естественно, в летние месяцы здесь намного жарче, а зимой, особенно ночами, бывают даже легкие заморозки, хотя и редко.

Сказанное не касается горных регионов, а они здесь тоже имеются. Например, на Мальорке есть вершины высотой около 1300 метров. В зимнее время на склонах таких гор держится устойчивый снеговой покров, и даже работают горнолыжные курорты!

Туристическая привлекательность Балеарских островов

Такая погода, в сочетании с удивительным разнообразием рельефа — главное богатство Балеарских островов, и Мальорки в частности. Эти факторы сделали архипелаг излюбленным местом отдыха для гостей со всей Европы; синонимом качественного, и даже роскошного туризма. Добираться сюда легко, на каждом крупном острове имеется свой современный аэродром, а внутри островов работает разветвленная сеть прекрасных автодорог.

Важно! Аэропорт в Пальма-де-Мальорка входит в тройку крупнейших испанских «воздушных ворот», сюда можно прилететь прямо из Москвы.

Купальный сезон продолжается с начала мая до середины осени, множество великолепных пляжей отвечают самым высоким европейским стандартам. В частности, на Мальорке выделяются 4 основные курортные зоны:

  • Ареналь/Кан-Пастилья;

  • Кала-Майор/Ильетас;

  •  Пальма-Нова/Магалуф; 

  • Санта-Понса, Пагера, Андракс.

О массовости туризма на Балеарах свидетельствует тот факт, что население архипелага составляет около 1,2 млн. жителей, а туристов и отдыхающих за год прибывает свыше 3,5 млн. (согласно данных Министерства туризма Испании).

Туризм и недвижимость — базовые отрасли экономики Балеарского автономного сообщества.

Экономика островов более чем на 50% наполняется туристической отраслью и рынком недвижимости. Операции с недвижимостью, строительство и доходы от туризма составляют львиную долю ВВП этого автономного сообщества. Они не только питают местную экономику финансами, но также формируют саму структуру хозяйства. Благодаря им, строятся дороги, развивается сельское хозяйство и сфера услуг, увеличивается количество жителей и уровень их жизни.

Но мы в своей работе сосредоточимся лишь на одном из этих мощных факторов — на недвижимости.

Изменения рынка недвижимости на Балеарских островах за последние годы

Для начала — изучим эту простую диаграмму.

Регионы выбраны здесь не случайно. Балеарские острова, Страна Басков и Каталония — лидеры по уровню цен, причем Балеарские острова уступают лишь столице, Мадриду. Для лучшего понимания картины в диаграмму добавлены данные по Испании в целом, а также регион Эстрамадура — самый дешевый в стране.

Канарские острова присутствуют в диаграмме тоже не случайно. Это второй полностью островной регион Испании, известный преимущественно своей туристической отраслью, и его часто сравнивают с Мальоркой и Балеарами в целом.

Таким образом, на Балеарах мы имеем дело с самой дорогой недвижимостью в Испании (если судить не по отдельным городам, а в целом по регионам). Когда это автономное сообщество вырвалось вперед, и стало лидером испанского рынка?

Чтобы ответить на это вопрос, проследим динамику рынка за последние примерно 15 лет. В этом нам поможет следующий график.

Рисунок 1 Изменение средних цен на испанскую недвижимость.

Ценовой пик пришелся в этой стране на 2007 год, и разогретый рынок продолжал расти, пока его не остановил мировой кризис 2008 года, после которого цены на рынке стремительно падали до 2014 года. Кстати, до сих пор цены на испанскую недвижимость не достигли уровня 2007 года. После 2014-го рынок начал постепенно оживать, хотя рост цен был плавным.

Но этого не скажешь о Балеарских островах! Их недвижимость прибавляла в цене намного быстрее остальной страны. Вот диаграмма, которая наглядно это подтверждает.

 

На диаграмме показан рост цены на недвижимость в % за год. Мы видим, что главный отрыв рынка Балеарских островов от остальной Испании произошел в 2017 – 2018 годах, причем важную роль в этом отрыве сыграл именно рынок Мальорки, прибавивший за 2018 год сразу 10% в цене! Даже в 2020 году, во время пандемии и длительных карантинов, Балеарские острова сумели сохранить рост в 2.5 - 3,0%.

Интересный факт. За последние 5 лет средние цены на недвижимость выросли на островах на 34%!

Другие характерные особенности рынка недвижимости Балеарских островов

Имея столь высокие цены, местный рынок жилья становится недоступным для многих коренных испанцев. Зато он интересует состоятельных иностранцев. Покупка здесь недвижимости считается надежной и выгодной инвестицией, жилье никогда не будет обесценено (исходя из тех природных и экономических предпосылок, о которых мы упоминали).

По данным агенции Mallorca Solicitors, в 2019 году на Мальорке 47% жилья было куплено иностранцами. Следует ожидать, что примерно такая же картина характерна и для Балеарских островов в целом. Среди покупателей-иностранцев первые места распределились следующим образом:

  • 14,23% - британцы;

  • 7,99% французы;

  • 7,76% немцы.

Но эти инвесторы не участвуют в программе Золотой визы (напомним, к ней допускаются только граждане из «третьих» стран). А соискатели «золотого» ВНЖ занимают немалую часть из тех 47%, о которых было сказано. По некоторым данным, около 2,9% сделок пришлось в последние годы на выходцев из России.

Это довольно мало, если сравнивать, например, с долей российских инвесторов в Валенсии, Каталонии или Андалусии. Причины две.

  1. Дороговизна недвижимости. На Балеарах не так уж легко найди объекты, дешевле 1 млн. евро. Если они появляются на рынке, сразу быстро раскупаются.

  2. Обычно наши соотечественники в рамках участия в Золотой визе приобретают жилье для последующей сдачи его в аренду. На Балеарах с этим есть определенные сложности. О которых стоит рассказать чуть подробнее.

Дело в том, что на островах тотально преобладает краткосрочная, так называемая туристическая аренда, когда жилье сдается на сезон. Спрос на этот вид аренды, учитывая элитность и привлекательность региона, очень высок, что приводит к искусственному завышению уровня арендной платы. Чтобы бороться с неудержимыми аппетитами арендодателей, власти ввели здесь особый вид лицензий — лицензию на аренду ETV. Эту лицензию необходимо оформить на свою недвижимость, если вы планируете сдавать ее на сезон.

 

Получение лицензии требует дополнительных финансовых затрат и много времени. Хорошим выходом может стать покупка недвижимости, на которую уже выписана лицензия ETV.

Кроме того, в 2019 году власти региона приняли закон, который временно ограничивал права арендодателей. Согласно ему, сдавать в краткосрочную аренду жилье можно максимум на три месяца в году. Правда, пандемия и тотальное отсутствие иностранных туристов в 2020-м, сделали такой закон, скорее, формальным.

Интересно! Согласно данных портала Idealista, средняя стоимость аренды жилья на Балеарах составила в 2019 году от 11 до 12,5 евро/м²., в то время как в Испании этот показатель был равен 8,5 – 9.7 евро/м².

Структура недвижимости Балеарских островов

Стремясь избежать излишней дороговизны, инвесторы на Балеарах стремятся приобретать недостроенное жилье, или даже объекты, находящиеся на стадии планирования. Подобные сделки называют здесь «покупкой вне плана». В качестве такого объекта может выступить доля в строящемся отеле, вилла или квартира.

Но таких объектов на островах не так уж много, учитывая их небольшие размеры. Чуть лучше дела обстоят на Мальорке, а вот на Ибице, по оценкам риэлторских компаний, примерно через 10-12 лет вообще не останется свободной земли пригодной для новых строительных проектов.

Вот почему примерно две трети всех транзакций на Мальорке приходится на вторичное жилье. При этом в структуре рынка преобладают сделки с элитными объектами, которые инвесторы приобретают для себя: чтобы постоянно проживать на острове, или в качестве «второго дома».

В целом риэлторы делят всю недвижимость Балеарских островов на четыре категории:

 

В первую группу входят высококачественные квартиры и особняки с характеристиками «премиум», такими как вид на море, большие сады с бассейнами, расположенные в лучших местах.

Всего на 7-8% по цене уступают им объекты второй группы, с высоким качеством жилья. Но если в первой группе преобладает вторичная недвижимость, то во второй чаще встречается новострой: пусть и не элитный, но современный, с высоким качеством работ.

Именно в этих двух группах чаще всего производят покупки состоятельные жители Евросоюза, а также богатые инвесторы из третьих стран, покупающие жилье для себя.

 Примерная стоимость недвижимости по островам

В этом разделе мы используем данные агентства по недвижимости Engel & Völkers.

Мальорка

Так как это самый крупный остров архипелага, у него наблюдается своя зональность по стоимости недвижимости. Самая элитная и дорогая недвижимость — на юго-западе острова, в курортной зоне Пуэрто де Андрач. Средняя цена виллы здесь составляет €4,5 млн. Отреставрированные старинные особняки могут стоить более 20 млн.

Не намного отстает от этого курорта и столица архипелага, город Пальма с прилегающими пригородами. В его элитных кварталах даже квартира с одной спальней не бывает дешевле €300 тыс., а средняя цена на квартиры — около €800 тыс.

Более дешевые части острова — северные и северо-восточные. Недвижимость здесь в среднем на 20% дешевле. А в целом на Мальорке средняя стоимость покупки в 2019 году составила €1,67 млн.

Менорка

Имеет имидж более тихого острова, популярного у людей, стремящихся к спокойствию и даже некоторому уединению. Таунхаусы продавались здесь по средней цене около €1,5 млн., а хорошие усадьбы на побережье — по 3 млн. Некоторые сделки с особо элитной недвижимостью закрывались на уровне в 7 млн. евро.

Сейчас в столице острова, городе Маон, идет строительство современной гавани для больших яхт премиум-класса. Ожидается, что ее открытие существенно поднимет престиж острова, и соответственно, еще больше увеличит стоимость жилья.

Ибица (Ивица)

В отличие от Менорки, это шумное место, известное как «огромный ночной клуб Европы». Место суперпопулярное у молодежи, что, наряду с нехваткой места, существенно поднимает цены на жилье. Они здесь едва ли не выше, чем на Мальорке. Во всяком случае, средняя цена квартиры составила в 2019 году €950 тыс.

Самые высокие цены на южном побережье острова, чуть ниже — на восточном. В самом городе Ибица объекты премиум-класса продаются от €4,1 млн. В целом по острову можно найти хорошие виллы по цене от 2,4 до 3,6 млн.

Заключение

Мы надеемся, что эта информация поможет нашим клиентам сделать свой выбор относительно покупки недвижимости на Балеарских островах, или конкретно на Мальорке. А выбор не так уж прост! С одной стороны, место элитное, и владение здесь жильем — это, помимо прочего, знак статусности и престижа. Кроме того, как показали события, связанные с пандемией, местная недвижимость все равно будет оставаться в цене, а если и потеряет при форсмажорных обстоятельствах, то меньше, чем в других регионах Испании.

Но эти же факторы имеют и другую сторону. Покупка жилья на Мальорке потребует от инвестора существенных финансовых затрат, значительно превышающих те минимальные уровни, которые заложены в опциях программы Золотой визы. Воспользоваться этим жильем для получения прибыли путем сдачи его в аренду будет во многих случаях довольно нелегко.

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Менеджеры GARANT Estate помогут с выбором объекта

Человек, который Вам перезвонит — это риелтор с юридическим образованием, который знает рынок недвижимости и законодательство стран лучше ее собственных граждан.

Почему мы уверены, что найдем подходящий вам объект?

01 10 лет опыта

02 Риелторы с юридическим образованием

03 3000+ объектов на выбор

04 Ваш личный эксперт-риэлтор всегда рядом. Этот человек 24 / 7 на связи и проведёт Вас за руку от момента контакта с нами до получения ключей.

Запрос отправлен, спасибо!

С вами свяжется ведущий риэлтор и будет рад дать качественную консультацию! Спасибо!

Запросить детали

С Вами свяжется ведущий специалист по продаже недвижимости в Греции и проконсультирует по всем интересующим вопросам